房企再掀商業(yè)造城運動 過剩危機三年內或顯現(xiàn)

       日期:2013-07-03     來源:網易財經    評論:0    
    核心提示:前些年房地產市場的住宅超級大盤開發(fā)模式曾經風靡全國,如今在樓市持續(xù)調控背景下,各路開發(fā)商也紛紛借道商業(yè)地產尋求新的利益增長點,開發(fā)模式已從單一小規(guī)模的寫字樓、購物中心,逐步擴張成大型城市綜合體,并掀起一股千億級大盤的“造城”運動。但是在各路資本相繼涌入后,國內商業(yè)地產項目的龐大體量和同質化弊端開始顯現(xiàn),未來三年,沉重過剩壓力將伴隨商業(yè)地產迎來一個風險難測的結局。

    頻現(xiàn)超大盤 開發(fā)商涌向造城運動

    開發(fā)面積達到60平方公里、相當于6個深圳東部華僑城、兩個澳門面積大小,項目總投資超過200億元,保利地產在廣東省東莞市投資開發(fā)的超級大盤項目確實令人乍舌。

    根據規(guī)劃,保利地產將在未來6~8年時間內,陸續(xù)投入200億元在東莞市打造出包括多個主題樂園,同時結合當地生態(tài)環(huán)境開發(fā)的高爾夫、會議中心、酒店為載體的大型商業(yè)生態(tài)綜合體。

    如此龐大的項目吸引各方眼球,當地政府更是將此作為重點業(yè)績工程、東莞地產產業(yè)轉型的重要試點。2011年該項目已經正式動工,經歷一年多時間,項目于今年5月底正式亮相市場。

    按照保利地產的描述,這個項目建成后更像是崛起一座新的城鎮(zhèn)。保利地產廣東公司董事長余英更高調表示,未來項目將會有五星級酒店4家、生態(tài)度假山莊9個、主題酒店4家、主題公園3個、生態(tài)體育公園3座、低碳生態(tài)建筑示范群15座。不過,該超級大盤項目第一期入市的產品卻是別墅。

    “以超大盤形式開發(fā)綜合體項目,這是商業(yè)地產發(fā)展到一定階段的產物,主要還是受房地產調控、新型城鎮(zhèn)化的推動”,廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶如是說,超級大盤不可能在市區(qū),只能在城鄉(xiāng)結合部開發(fā),從這一特征來看,就是為了適應新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

    網易財經注意到,相當于造城運動的超級大盤模式,不僅是保利地產在做,包括恒大、萬達以及紅星美凱龍等各路資本也相繼涌入。

    近年來,恒大在廣東、天津等多地開發(fā)的綜合體項目已經入市,諸如廣東清遠世紀旅游城項目,其總建筑面積達26萬平方米;今年6月下旬,紅星美凱龍董事長車建新在一媒體會上高調表示,旗下紅星地產開發(fā)綜合體27個,未來8年,將在全國60座城市開設100個,投資額將達1000億元。

    今年3月,萬達董事長王健林在廣州表示,繼續(xù)斥資逾450億元在廣州再建4個大型項目,其中包括3個萬達廣場和1個總投資額超過200億元的萬達旅游文化城項目,上述旅游文化城項目并非簡單的綜合體,被稱之為世界首個特大型文化旅游商業(yè)綜合項目。

    不僅是大牌開發(fā)商,能夠借此獲取龐大土地資源的“造城”運動對于中小房企也有著無比巨大的吸引力。公開資料顯示,貴陽有一個號稱西南地區(qū)乃至全國最大的商貿流通航母“西南國際商貿城”,僅占地面積就多達10平方公里,總建筑面積1420萬平方米,總投資600億元,該項目就是由一個名不見經傳的公司投資開發(fā)。

    今年5月份,由陜西鐵建投資發(fā)展有限公司開發(fā)的西安國際中心城市綜合體項目,規(guī)劃面積高達100萬平方米,正式開建。同樣在西安,一個開發(fā)總投資額80億元,建設占地4872畝的集商務辦公、酒店公寓、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務業(yè)為特征的國際會展產業(yè)園區(qū)也亟待入市。

    被指“偽”商業(yè) 項目多為圈地增值獲利

    按照通常意義理解,商業(yè)地產一般包括商貿物流市場和城市綜合體(購物中心)兩大模式。而購物中心是城市綜合體的核心功能,往往配套住宅和酒店等業(yè)態(tài)就可以稱之為一個簡單的城市綜合體。但是國內開發(fā)的很多商業(yè)地產項目包括城市綜合體其實只是徒有虛名,引發(fā)的質疑也很多。

    “如果是純粹的商業(yè)地產項目,單從回收成本周期來看,以購物中心為例恐怕都要超過十年,商業(yè)性質的超級大盤很難承擔這個成本周期”,一位央企商業(yè)地產負責人對網易財經表示。

    這位負責人認為,國內多數的商業(yè)性質超級大盤項目,從開發(fā)商初期選擇項目的角度、成本回收預期以及開發(fā)模式來看,其實都是偏向住宅開發(fā)思路,它們只是通過土地升值來獲取回報,跟純商業(yè)地產的概念可以說完全不一樣,“打著商業(yè)地產或者旅游地產的旗號,實際上僅是個賣樓的。”

    “目前保利地產正在籌建的購物中心項目有11個,周期都比較長,明年開業(yè)的只有寧波的一個項目,今年9月會有一個招商大會”,保利地產一位商業(yè)地產人士透露,保利地產旗下其他項目要么是前期策劃、招商籌備中、要么是維護日常運營,購物中心完全回收成本周期恐將達到15年之久。

    中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家禹來更尖銳指出,近一兩年,國內商業(yè)地產投資快速增長,超大盤不斷涌現(xiàn),但值得注意的是現(xiàn)在所有大型購物中心項目里面二分之一根本開不了工,開工里面有二分之一根本開不了業(yè),開業(yè)里面有二分之一經營不善,換句話說中國購物中心成功率大概僅八分之一。

    被行業(yè)詬病、頗具國內大型商業(yè)地產項目典型代表作的新華南MALL項目,位于東莞市,總體量達百萬平方米。該項目從籌備到動工以及到后期的招商、運營,長達十余年時間,一路曲折,長期頂著“最大鬼城”的頭銜。目前該項目也僅酒店等服務性項目經營尚佳,而散售商鋪的空置率被指曾一度高達90%。

    “華南MALL當年的操作理念定位超前,從策劃上來講是成功的,但是作為購物中心,商業(yè)項目本身確實是失敗的”,王先慶認為,該項目當初很便宜拿地,然后通過商業(yè)項目的噱頭,提升周邊樓盤價格,實現(xiàn)了成功賣樓。

    “新華南MALL就是個失敗的商業(yè)案例,期間投資人多次轉手,通過商業(yè)資產轉讓實現(xiàn)盈利,其實是一種不負責任的表現(xiàn)”,上述央企人士表示,純粹的商業(yè)地產是要以人為核心,開發(fā)周期可能需要五年,甚至是十年時間,要考慮到產業(yè)聚集、文化聚集,而單一的購物中心、綜合體項目往往只要考慮短期回報,只靠短期市場培育、租金收益等短期行為。

    “由于跟國外土地制度不一樣,中國國內商業(yè)地產發(fā)展很難照搬國外模式”,王先慶表示,以40萬平方米的綜合體項目為例,諸如購物中心之類的純商業(yè)項目能夠占比40%就已很不錯了,大部分是寫字樓、酒店甚至是住宅,通過出售,回籠資金,實現(xiàn)營收,很多商場就是純粹虧錢,故意補貼,借商業(yè)之名,提升周邊物業(yè)價值賣樓。

    未來三年內 商業(yè)地產面臨過剩危機

    一方面是很多開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”,推出的所謂的城市綜合體商業(yè)項目其實只是為了單純賣樓,另一方面,國內購物中心類項目的開發(fā)風險也確實在加大。

    作為城市綜合體項目的主要承載體,“國內真正賺錢的購物中心一半都不到,甚至根本沒有這個數,很多是不賺錢的”,王先慶表示。

    盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖指出,近年來國內開發(fā)商大量涌入商業(yè)地產領域,開發(fā)購物中心等綜合體項目,這是以中國消費持續(xù)向好為依據的,但是目前在宏觀經濟以及外圍環(huán)境等各種因素影響下,國內經濟在消費方面并不支持商業(yè)地產項目大量供給的現(xiàn)狀。

    以近年來早已泛濫的購物中心建設為例。世邦魏理仕的一則數據顯示,目前全球在建購物中心面積達3200萬平方米,同比增長15%,達到歷史最高水平,其中中國在建購物中心面積占全球的一半以上,達到1680萬平方米。

    同樣,仲量行公布的最新國內零售市場數據也透露,2012年底至2013年初,國內零售銷售額增長放緩。2012年底上海及北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現(xiàn)了銷量增長,大部分商場的銷售額增長率均有所下降。

    網易財經注意到,一方面是實體零售業(yè)的銷售額不斷下滑,另一方面購物中心的新增數量卻創(chuàng)下新高。仲量行預計今年在國內北京、上海、廣州以及深圳等20個主要市場將有約150個新購物中心開業(yè)。

    其中,未來三年上海的新增零售面積將達300萬平方米,而成都則預計在300-400萬平方米之間。此外,很多新興城市,如濟南、合肥、昆明和常州也在興建大量的零售地產項目。這將是未來幾年內中國三、四線城市的發(fā)展趨勢。

    上述某央企商業(yè)地產負責人表示,房企轉向開發(fā)商業(yè)地產大部分可謂是被迫式轉型,整體來說商業(yè)的風險比住宅風險更高,加上城市實際的消費承受力,相對于大量入市的商業(yè)項目已經飽和,預計未來2-3年內肯定會有很多商業(yè)項目如購物中心之類經營不善或虧損,過剩壓力會一直存在。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析表示,“如果選址得當、定位準確,正常情況下,購物中心項目回收成本需要12-15年左右的時間,但是,往往這些項目面臨同質化競爭與經營上的風險,因此回收成本存在一定的變數和風險。”

    在張宏偉看來,類似于造城一樣的城市綜合體項目要適應本地特色,要建立在自身區(qū)域經濟、特色產業(yè)的基礎之上,否則可能最終導致“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。

     
     
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