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資料圖片近兩日，受銀行“錢荒”影響，地產(chǎn)股普跌，資金流動性控制更引發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的擔(dān)憂。一些專家和業(yè)內(nèi)人士判斷，如果下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金到位情況并不樂觀，可能倒逼房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整銷售和價(jià)格策略，“錢荒”可能會面臨從銀行到開發(fā)商到地方政府的鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)，加劇地方政府償債壓力。
政策支撐發(fā)生轉(zhuǎn)向
24日，地產(chǎn)板塊大跌超過7%，是銀行股以外，受“錢荒”波及最嚴(yán)重的板塊。招商、保利等27家房企跌停，領(lǐng)頭羊萬科大跌8.79%，103家房企的跌幅超過5%，25日地產(chǎn)板塊繼續(xù)下跌。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，目前大部分房企，尤其是中小企業(yè)，銀行貸款仍然是其主要融資來源，而銀行表外資金的不斷創(chuàng)新是支撐房地產(chǎn)市場的重要力量，隨著今后一段時(shí)間銀行對流動性的控制，眾多房企的銀行貸款，尤其是通過理財(cái)產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托進(jìn)行的融資也將告急。
今年前5月，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模超過900億元，約占整個(gè)融資規(guī)模的三成。近期對銀行信托、理財(cái)產(chǎn)品等表外資金的監(jiān)管加強(qiáng)，將對房地產(chǎn)企業(yè)的資金帶來很大影響。
“近期的股市大跌，集中體現(xiàn)了對后續(xù)市場的憂慮”。胡剛認(rèn)為，比起股市的短期影響，更為重要的是，中央政府以及央行的策略本身顯示出政策轉(zhuǎn)向，過去數(shù)年以來流動性過剩支撐房地產(chǎn)超速發(fā)展的勢頭可能發(fā)生改變，這將對房地產(chǎn)市場未來產(chǎn)生關(guān)鍵影響。
開發(fā)商博弈強(qiáng)勢期或扭轉(zhuǎn)
業(yè)內(nèi)人士判斷，一旦流動性調(diào)整持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨“錢荒”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要資金來源于三個(gè)方面，信貸、預(yù)售款以及自籌資金。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)大都高負(fù)債運(yùn)作，長期依賴融資，一旦“錢緊”，眾多依靠國內(nèi)銀行貸款以及信托、理財(cái)產(chǎn)品等表外資金的房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)融資必將緊張。
陳晟表示，雖然上半年標(biāo)桿房企銷售情況不錯，但下半年隨著資金鏈緊張，有可能會加速銷售，快速回籠資金。房地產(chǎn)企業(yè)尤其是融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可能會調(diào)整銷售策略，進(jìn)行“價(jià)格修正”，從而對市場預(yù)期帶來一股鲇魚效應(yīng)。這也意味著，持續(xù)大半年的開發(fā)商博弈強(qiáng)勢期或在下半年得到扭轉(zhuǎn)。
或傳導(dǎo)至地方政府
一些專家和業(yè)內(nèi)人士表示，對流動性的控制，可能產(chǎn)生一系列鏈?zhǔn)椒磻?yīng)。
專家提醒，要預(yù)防下半年部分小型房企資金鏈斷裂可能帶來社會隱患。如果房價(jià)泡沫擴(kuò)散，存在企業(yè)資金鏈斷裂后卷款潛逃的隱患，可能帶來不小的社會風(fēng)險(xiǎn)，建議有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。
此外，胡剛表示，目前一些地方熱衷于舉債式發(fā)展，熱衷于大手筆開發(fā)，宏偉規(guī)劃，一旦開發(fā)商資金量緊張，土地出讓減速，地方政府償債壓力也可能加劇。
“從錢荒對銀行、開發(fā)商、地方政府的鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)而言，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有所凸顯，這正是中央提前調(diào)控，讓資金流向該去的地方，從而預(yù)防更大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”胡剛表示。
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石景山商業(yè)地塊樓面價(jià)降5000多
新京報(bào)訊 (記者袁曉瀾)昨日，6月唯一一宗經(jīng)營性用地——北京市石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)K地塊C2商業(yè)金融用地舉行投標(biāo)活動，共有福州泰禾和華瀾恒泰聯(lián)合體、萬科、北方萬坤和中惠熙元聯(lián)合體三組企業(yè)參與，企業(yè)報(bào)價(jià)樓面價(jià)在1.57萬/平米-1.75萬/平米間，與今年4月成交的北京市石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地(原北京市彈簧廠)相比，樓面價(jià)下降了3800-5600元。
昨日投標(biāo)的該宗地位于石景山區(qū)魯谷路，北臨石景山萬達(dá)廣場，地理位置優(yōu)越。而今年4月，同區(qū)域成交的另一商業(yè)地塊石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地，總建筑面積5.47萬平米，以11.65億元拍出，折合樓面價(jià)達(dá)2.13萬元/平米。如果以石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)K地塊昨日最高報(bào)價(jià)計(jì)算，同一區(qū)位的商業(yè)地塊，不到3個(gè)月樓面價(jià)下滑了5600元。
萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶認(rèn)為，昨日的報(bào)價(jià)很合理，該地塊與北京彈簧廠地塊相比，容積率更高，面積更大，需要的資金量更大。
北京中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為，相比6月前，整體資金面出現(xiàn)變化，“錢荒”雖還未直接影響實(shí)體行業(yè)，但對房地產(chǎn)市場的心理影響不容小視。另外，本身地塊出讓是招標(biāo)，而非之前同類型的掛牌，競爭并不充分，也影響了土地成交價(jià)格。
■ 分析
房企拿地更謹(jǐn)慎
資金流動性緊張，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說將影響很大。
昨日，一位北京房企人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)特別依賴金融行業(yè)，首先影響的是開發(fā)商拿地。如果此前是以5000元/平米拿地，以20000元/平米賣出去，銷售回款后還要再投資拿地，這時(shí)地價(jià)已漲至10000元/平米。這要求房企通過再融資才能拿地，而如果融資成本、難度加大，房企拿地就會很謹(jǐn)慎。
而對于房地產(chǎn)市場，這位房企人士認(rèn)為，從目前北京銷售市場來看，開發(fā)商資金充裕，各項(xiàng)目銷售順暢，暫時(shí)不會有大規(guī)模降價(jià)出現(xiàn)。但“錢荒”捏緊了開發(fā)商的錢袋子，也讓購房人利用金融杠桿的購買力下降。如果“錢荒”持續(xù)得不到解決，會給房企的銷售造成壓力。
另一位房企人士則認(rèn)為，目前錢荒對房地產(chǎn)市場的直接影響還未知，企業(yè)還未研究應(yīng)對之策，對房地產(chǎn)業(yè)的影響可能經(jīng)過3-5個(gè)月會有具體體現(xiàn)。(袁曉瀾)
■ 風(fēng)向標(biāo)
依賴“輸血”轉(zhuǎn)為“造血”
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)主席陳順認(rèn)為，錢荒體現(xiàn)出我國信貸政策的轉(zhuǎn)向，以前房地產(chǎn)是資金流向最集中的行業(yè)，靠寬松的貨幣政策來支撐房地產(chǎn)發(fā)展的歷史一去不復(fù)返，未來可能會引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)行業(yè)流入實(shí)體行業(yè)。但這也需要一個(gè)過程。在此背景下，更加考驗(yàn)房企的綜合實(shí)力，如產(chǎn)品、企業(yè)股自有資金量、外部融資能力，以及合理的財(cái)務(wù)安排的能力。
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在過去大量信貸資金投入樓市后，泡沫加劇，而且資金回收效果不佳。這一惡性循環(huán)，將加快樓市的自我反思。對于房企而言，吃一塹長一智，要從這次“錢荒”中意識到過度依賴銀行體系、謀求間接融資方式的風(fēng)險(xiǎn)所在。同時(shí)，應(yīng)從過去靠“輸血”的方式轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;造血”求生存的模式，擺脫過去僵硬的融資模式，有利于在房地產(chǎn)金融市場中提升競爭力。
