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近日，紅星美凱龍宣布，2020年將力爭在全國建成100個愛琴海購物中心。目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、上海、重慶、福州等21個城市進行了27個綜合體項目開發(fā)。這意味著，紅星地產(chǎn)將在8年內(nèi)新建73個購物中心。
但面對相對飽和的市場和競爭壓力，紅星集團能否成功突圍？集團資金能否支撐其在8年時間內(nèi)建73個大體量的購物中心？
城市新區(qū)帶來新機遇
在住宅市場受限的背景下，不限購、不限價的商業(yè)地產(chǎn)成為企業(yè)搶奪的蛋糕，僅在最近一個月，就有包括永泰、華遠等在內(nèi)的眾多企業(yè)進軍商業(yè)領(lǐng)域。
據(jù)世邦魏理仕發(fā)表的最新研究報告，目前全球在建購物中心面積已達3200萬平米，其中中國內(nèi)地以1680萬平米占比達一半以上，包括成都、天津、沈陽、重慶、武漢、廣州、杭州7個城市，分別位居全球最活躍購物中心開發(fā)市場的前10。
RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認為，紅星集團在一二線城市做購物中心，將面臨市場飽和和招商難題。不過，在快速崛起的城市新區(qū)，對商業(yè)綜合體仍有較大需求。
紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司總裁諶俊宇表示，不會盲目進駐一二線城市，集團已請克爾瑞公司對中國所有城市的經(jīng)濟、房地產(chǎn)進行分析，并列出了7大標準，符合標準、具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘胁艜M入。
家居賣場不景氣，負債率高
老本行家居賣場生意不景氣，資產(chǎn)負債率高也令紅星美凱龍進軍商業(yè)領(lǐng)域備受爭議。
北京市場協(xié)會家居分會秘書長劉晨曾表示，許多家居賣場都面臨招商難、租金難收、消費市場萎縮等生存困難。紅星美凱龍也不例外，去年以來多家門店相繼關(guān)門。據(jù)媒體披露，8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店關(guān)店；8月底，南京奧體紅星店正式撤店。在“發(fā)家地”常州，其兩家門店武進店和飛龍店都遭遇了大規(guī)模商戶出走，已開業(yè)兩年的武進商場空置率達60%以上。
張家鵬認為，家居賣場銷售低迷，空置率增加，紅星集團面臨資金回收壓力。據(jù)紅星集團官網(wǎng)顯示，紅星地產(chǎn)正在開發(fā)的地塊分布在上海、天津、成都、昆明等十幾個一二線城市，土地儲備達500萬平米。“綜合體的建設(shè)和土地開發(fā)均需要龐大的資金支持。”張家鵬說。
據(jù)媒體披露，紅星美凱龍2009年、2010年和2011年末的資產(chǎn)負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%，其負債中長期借款占比最高；2012年前三季度資產(chǎn)負債率為70.16%。去年，紅星美凱龍在短短22天內(nèi)連發(fā)兩期中期票據(jù)，合計融資15億元。
以住養(yǎng)商模式快速回籠資金
據(jù)紅星美凱龍創(chuàng)始人、紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司董事長車建新介紹，紅星地產(chǎn)打造的愛琴海購物中心50%-80%的成本由地產(chǎn)開發(fā)、商鋪、公寓等出售獲得補貼，具有成本優(yōu)勢和城市綜合體現(xiàn)金回流優(yōu)勢，有充足的資金投入營銷。
在張家鵬看來，這種以住養(yǎng)商的模式與萬達模式很接近，能夠快速回籠資金，緩解開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)資金投入和沉淀過多的問題。
諶俊宇公開表示，紅星集團的房地產(chǎn)開發(fā)模式是“BSH模式”，銷售和自持相結(jié)合，持有的物業(yè)依靠出售的部分來補給，商場等固定資產(chǎn)能抵押貸款，所以這種模式下建造綜合體，資金不是最重要的問題，最需要考慮后期經(jīng)營的團隊管理。
業(yè)內(nèi)人士認為，紅星集團進軍商業(yè)領(lǐng)域，還需轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理思想，適應(yīng)從家居賣場相對強勢的一方到購物中心相對弱勢的一方。同時，打造自有品牌需從場所差異化、運營差異化、服務(wù)差異化、品牌差異化入手，而不是千篇一律地復(fù)制購物中心模式。
