關(guān)先生最近有點(diǎn)郁悶，他在北京南三環(huán)洋橋附近的一套小兩居掛牌出售已經(jīng)半個(gè)多月了，但除了有中介打來電話核實(shí)房源信息外，沒有接到一個(gè)想要看房的電話。
由于是不用繳納個(gè)稅的“滿五年唯一住宅”，關(guān)先生的房子本應(yīng)是如今市場(chǎng)中較受歡迎的類型，他也因此將掛牌價(jià)在之前同類房源成交價(jià)的基礎(chǔ)上提高了2000元/平方米，但換來的卻是如此的冷遇。
“最近看房量確實(shí)減少了，我們現(xiàn)在一天能帶一組客戶看房就很不錯(cuò)了，而實(shí)際的成交量就更少了。”5月1日，北京市北四環(huán)歐陸經(jīng)典小區(qū)附近的鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小黃對(duì)《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者表示。
在政策“末班車效應(yīng)”創(chuàng)造了3月的成交天量后，北京新房市場(chǎng)在“國(guó)五條”細(xì)則落地后的4月明顯陷入了低谷，環(huán)比降幅超50%；上海和廣州也難幸免，前者新房成交量環(huán)比下跌四成，后者則下跌近五成。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)表示，在需求提前透支、20%個(gè)稅預(yù)期等因素的影響下，一線城市的4月二手房交易量更將大幅回落，預(yù)計(jì)上海的環(huán)比降幅將高達(dá)60%~70%，廣州和北京的環(huán)比降幅更將高達(dá)70%~80%。
北上廣4月交易量大跌
世茂濱江花園業(yè)主黃先生是近段時(shí)間典型的上海房東，特點(diǎn)是心理素質(zhì)好。每當(dāng)經(jīng)紀(jì)人議價(jià)超過3%時(shí)，他的回復(fù)永遠(yuǎn)是“我不著急、讓這個(gè)客戶買其他房子”之類的話語。
漢宇地產(chǎn)陸家嘴板塊高級(jí)經(jīng)理陳佳表示，盡管4月帶看量急劇萎縮，但這些驟然的變化并未刺激到區(qū)域內(nèi)的房東，多數(shù)房東的心態(tài)和黃先生一樣，觀望色彩濃重。
與此同時(shí)，雖然滬版“國(guó)五條”細(xì)則已在3月底正式出臺(tái)，但其執(zhí)行細(xì)節(jié)仍然“懸而未決”，這令多數(shù)買家相比4月初更加堅(jiān)定了推遲入市的決心。
據(jù)樓市專評(píng)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月上海新建商品住宅成交量為90.29萬平方米，相比3月創(chuàng)紀(jì)錄的153.8萬平方米，下跌約四成。
在“國(guó)五條”細(xì)則的影響下，上海3月二手房交易量突破7萬套，一舉登上歷史最高峰。隨著“政策末班車”開走，進(jìn)入4月以來，整個(gè)二手房市場(chǎng)的觀望氣氛也明顯濃厚起來。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)上海市各分行的監(jiān)測(cè)顯示，帶看量、成交量等指標(biāo)均出現(xiàn)了大幅下滑的跡象。
北京方面，一、二手房市場(chǎng)成交量近兩月來也坐上了“過山車”。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)北京市住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月北京新建住宅簽約套數(shù)為8280套，環(huán)比降幅為57.3%；4月北京二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)僅為5212套，相比3月的43780套環(huán)比下降了88.1%，同比降幅也達(dá)47.7%。
3月底出臺(tái)的北京“國(guó)五條”細(xì)則明確，將嚴(yán)格按二手房轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅，同時(shí)還界定了住房的原值認(rèn)定方式。
對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)本報(bào)分析稱，受樓市調(diào)控政策，尤其是限購(gòu)限貸從嚴(yán)和交易個(gè)稅提高政策影響，購(gòu)房人群普遍陷入觀望，部分購(gòu)房需求不是十分迫切的人群選擇延遲或取消購(gòu)房計(jì)劃，購(gòu)房需求的減少直接導(dǎo)致了4月份成交量的大幅萎縮。
不約而同，在3月一、二手房交易量達(dá)到近年來的高位后，廣州4月的交易量也開始急跌。
廣州市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月份廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量為5607套，環(huán)比下跌48.71%。
雖然廣州的4月一手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比跌幅顯著，但業(yè)內(nèi)人士稱，其中有政策因素的干擾。近期，圈內(nèi)盛傳廣州市國(guó)土房管局對(duì)高價(jià)商品房暫停網(wǎng)簽，并于4月22日出臺(tái)“價(jià)格指導(dǎo)”的新政策，是導(dǎo)致網(wǎng)簽量減少的重要原因。
一名房企營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人表示，旗下價(jià)格較高的樓盤網(wǎng)簽已經(jīng)停了好長(zhǎng)一段時(shí)間，正等待國(guó)土房管部門“放行”。他稱，均價(jià)在2萬元/平方米以上的樓盤，甚至部分低于該價(jià)的項(xiàng)目，都已暫停網(wǎng)簽。
另一名房產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，部分樓盤無法網(wǎng)簽，原因是國(guó)土房管部門要升級(jí)網(wǎng)簽系統(tǒng)，重新錄入每套房屋的申報(bào)價(jià)格（申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)的申報(bào)價(jià)格），以防止開發(fā)商簽約時(shí)高于該價(jià)出讓。
大量中高端項(xiàng)目的暫停網(wǎng)簽，或許可以解釋廣州4月的一手房網(wǎng)簽總量為何下跌。而二手房方面，鑒于3月廣州已實(shí)行網(wǎng)簽區(qū)域的二手住宅網(wǎng)簽量超過7600套，較2月的1444套高出4.4倍，4月的二手房交易將基本恢復(fù)正常。因此有預(yù)計(jì)稱，廣州4月的二手房交易量環(huán)比降幅或在七成左右。
北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)停漲
業(yè)內(nèi)人士表示，上海3、4月的住宅成交量“過山車”現(xiàn)象，在很大程度上與3月的搶搭“政策末班車”效應(yīng)造成的不正常現(xiàn)象有關(guān)。
事實(shí)上，盡管上海4月新房成交量環(huán)比下滑約四成，但同比的增幅接近五成；價(jià)格方面，4月上海新建商品住宅平均成交價(jià)格為23914元/平方米，相比3月約有5%的小幅上漲。
業(yè)內(nèi)人士稱，上海的4月新房成交量盡管環(huán)比出現(xiàn)較大降幅，但與去年平均水平相比，仍處于正常區(qū)間，市場(chǎng)保持了較高的活躍度。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)已滿月，但是執(zhí)行層面收緊的力度明顯偏弱，因此受到買賣雙方“輕視”。若無后續(xù)政策跟進(jìn)和落實(shí)，價(jià)格會(huì)延續(xù)上漲趨勢(shì)。
根據(jù)該中介市場(chǎng)研究部對(duì)全市二手房重點(diǎn)成交板塊的抽樣反饋，截至4月28日，以寶山共康泗塘、浦東金楊等板塊為代表的低端市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了5%左右的漲幅；以浦東陸家嘴、長(zhǎng)寧古北、徐匯中心等板塊為代表的中高端市場(chǎng)，表現(xiàn)較為平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大幅度降價(jià)拋盤的現(xiàn)象。
漢宇地產(chǎn)寶山共康泗塘板塊的區(qū)域經(jīng)理丁以珍表示，4月區(qū)域內(nèi)老公房的價(jià)格漲幅大，以呼瑪新村為例，3月的售價(jià)在2.1萬~2.2萬元/平方米，如今售價(jià)卻已升至2.2萬~2.3萬元/平方米。
本報(bào)記者從正在舉行的上海五一房展會(huì)上了解到，與3月的春季房展相比，本次展會(huì)規(guī)模增長(zhǎng)了四成，有近200家開發(fā)商、500個(gè)樓盤參展。不過，相比房企高昂的參展熱情，參展樓盤的優(yōu)惠幅度顯得極其“羞澀”，不少已開盤的項(xiàng)目還出現(xiàn)了漲價(jià)。
在成交價(jià)格方面，因?yàn)閲?yán)格的限價(jià)政策，北京4月的新建住宅價(jià)格基本已經(jīng)停滯，甚至部分項(xiàng)目的簽約價(jià)格與2012年年底的上一期價(jià)格接近，這使得4月均價(jià)明顯停漲。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月以來，北京38個(gè)熱點(diǎn)簽約項(xiàng)目相比3月全月的簽約均價(jià)基本停漲。其中，漲幅在1%以下的達(dá)到了23個(gè)，占比達(dá)60%。
“剔除不同房源預(yù)售影響，八成房源簽約價(jià)格都出現(xiàn)了停漲。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)記者表示。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京4月二手住宅成交均價(jià)仍在2.6萬~2.7萬元/平方米左右，與上月均價(jià)基本持平。
“雖然大部分業(yè)主目前尚沒有降價(jià)意愿，但是也沒有繼續(xù)調(diào)高報(bào)價(jià)的沖動(dòng)。”胡景暉表示，在政策調(diào)控作用下，自去年四季度以來房?jī)r(jià)接連上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到初步遏制，房?jī)r(jià)已趨于平穩(wěn)。
“顯然，北京等一線城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅、城市承載力等原因，樓市調(diào)控已經(jīng)常態(tài)化。在政策迭出的情況下，對(duì)房企本身要求將會(huì)增加，其本身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)將決定最終的市場(chǎng)表現(xiàn)。”張大偉預(yù)計(jì)，在1~2個(gè)月的市場(chǎng)博弈后，很可以出現(xiàn)部分項(xiàng)目加快預(yù)售。目前來看，房?jī)r(jià)在未來3個(gè)月內(nèi)零上漲的可能性非常大，而“北京樓市調(diào)控的效果將是全國(guó)最明顯的”。
