“不好意思，那套210萬包20%個(gè)稅的房子已經(jīng)有客戶交意向金了，現(xiàn)在還有一套同樣的戶型也是210萬但不包個(gè)稅，您考慮嗎？”4月25日，當(dāng)管女士從中介經(jīng)紀(jì)人那里聽到這個(gè)消息時(shí)很是遺憾，想在北京海淀中關(guān)村(5.31,0.00,0.00%)附近購買一套小戶型一居室的她，或因20%個(gè)稅的執(zhí)行憑空多出十幾萬的購房成本。
事實(shí)上，目前京滬廣深四大一線城市中，僅北京按“國五條”要求嚴(yán)格執(zhí)行二手房交易賣方需繳納20%個(gè)稅的規(guī)定，上海、廣州及深圳已出臺(tái)的地方版“國五條”細(xì)則均未涉及二手房交易20%個(gè)稅的問題。
市場博弈
作為新“國五條”的落地細(xì)則，3月30日，北京市人民政府辦公廳正式下發(fā)了“貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》精神進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知”，并于發(fā)布翌日正式開始執(zhí)行，其中就包括，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征”。
北京中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至4月24日，北京二手房合計(jì)網(wǎng)簽僅3789套，而且這還包含了在網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽量。
“在3月份創(chuàng)造歷史最高月網(wǎng)簽量43780套后，北京二手房市場明顯進(jìn)入了低谷，這一成交量也將是2009年來單月成交量僅高于2012年1月極端低值2934套的第二低點(diǎn)。”北京中原市場總監(jiān)張大偉預(yù)計(jì)，4月全月北京二手房的簽約量將跌至5300套左右，相比3月份創(chuàng)造歷史新高的43780套下跌88%。
對(duì)于成交量的大幅下滑，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，除了前期的過度透支，北京二手房市場成交量跌幅如此明顯，也是受到了交易個(gè)稅大幅提高的影響。
的確，在北京的二手房市場中，已有征收20%個(gè)稅的房源從掛牌出售開始陸續(xù)進(jìn)入到買賣交易的網(wǎng)簽、過戶等相關(guān)階段。
據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，滿五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的70%，其他部分成交為最近1~2年的二手房房源。
“其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因?yàn)檫@部分房主之前部分有過貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大；最近1~2年房源，雖然有營業(yè)稅，但是因?yàn)樽畹陀?jì)稅價(jià)在2011年整體上調(diào)過，目前買賣價(jià)格之間的差額并不算大。”張大偉如此分析。
而面對(duì)越來越多的需繳納20%個(gè)稅的房源，市場的博弈也在不斷深化。
在北京豐臺(tái)區(qū)四路通附近的鏈家及我愛我家門店的展示窗中，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者看到，目前在售房源中，以總價(jià)在200萬元左右、面積約50平方米的小兩居為例，不用繳納20%個(gè)稅的滿五年唯一住宅的總價(jià)相比需繳納房源高出約10萬~20萬元。
“現(xiàn)在有個(gè)稅的房源報(bào)價(jià)還有商量，但滿五年唯一住宅的價(jià)格相對(duì)比較堅(jiān)挺。”上述門店的經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示。
“在買賣雙方的博弈過程中，我們發(fā)現(xiàn)，涉及個(gè)稅的房源稅費(fèi)都是買賣雙方協(xié)商，大多數(shù)的解決辦法是：賣方下調(diào)部分房價(jià)，買方支付個(gè)稅。”張大偉表示，買方也會(huì)考慮綜合支出，因此購買有個(gè)稅房源的總支出大體應(yīng)該與無個(gè)稅房源相當(dāng)。”
另據(jù)我愛我家蘇州街店店長介紹，目前除滿五年唯一住宅不需要繳納20%的個(gè)稅以外，北京大量的已購公房由于在建委的系統(tǒng)中查不到購買原值，其個(gè)稅僅需按1%征收。
“需要繳納20%個(gè)稅的房源，也可以通過提供裝修款發(fā)票的方式對(duì)差額部分進(jìn)行一定的抵扣。”該店長對(duì)本報(bào)記者表示，“實(shí)際繳納的個(gè)稅并沒有理論上那么多。”
滬廣深尚未執(zhí)行
相比于北京4月1日之后對(duì)于20%個(gè)稅的嚴(yán)格執(zhí)行，與北京同時(shí)出臺(tái)“國五條”細(xì)則的上海則略顯輕松。
記者從滬上多個(gè)大型房產(chǎn)中介處獲悉，上海細(xì)則中最具看點(diǎn)的“對(duì)二手房交易嚴(yán)格征收20%個(gè)人所得稅”這一要求尚未開始執(zhí)行。
昨日，包括中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的滬上多家大型中介機(jī)構(gòu)均稱，由于上海方面細(xì)則落地后并未明確執(zhí)行細(xì)則及執(zhí)行時(shí)間，目前送交的二手房交易個(gè)稅仍按照原先標(biāo)準(zhǔn)(即普通住宅按總價(jià)1%或差價(jià)20%；非普通住宅按總價(jià)2%或差價(jià)20%)執(zhí)行，買賣雙方仍普遍選擇1%或2%的標(biāo)準(zhǔn)，與細(xì)則出臺(tái)之前沒有區(qū)別。
雖然“20%個(gè)人所得稅”政策尚未在上海開始執(zhí)行，但“國五條”細(xì)則”腰斬”市場成交量的殺傷力卻不容忽視。
據(jù)上海中原研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)，上海“國五條”細(xì)則出臺(tái)之后，中原門店二手房掛牌量減少五成左右，來客量減少五成，業(yè)務(wù)量較三月份同期大幅下滑六成左右。
來自漢宇地產(chǎn)的消息則顯示，“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，公司的業(yè)務(wù)量存在明顯的區(qū)別，尤其是二手房的業(yè)務(wù)量。3月份該公司二手房交易總量(僅指買賣)相比前幾月，增長幅度達(dá)到了400%~500%。但進(jìn)入4月份之后，無論交易量還是成交量，均出現(xiàn)50%~60%的下滑。
業(yè)內(nèi)人士指出，在瘋狂3月之后，樓市成交本就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)休整期。目前，買賣雙方心里預(yù)期差距開始擴(kuò)大，市場成交量驟降，正驅(qū)使行情迅速向買方市場傾斜，購房者已經(jīng)從去年底開始的房價(jià)快漲恐慌中回歸平穩(wěn)，不再追漲。普遍對(duì)市場持觀望姿態(tài)，價(jià)格不到位，則不出手。
不僅僅上海，從目前的情況看，僅北京明確了個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓過程中稅費(fèi)的繳納細(xì)則，包括廣州、深圳在內(nèi)的其他城市對(duì)該政策的表態(tài)依舊含糊不清。
延伸閱讀：國五條要點(diǎn)
各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)，制定本地區(qū)年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。已實(shí)施限購措施的城市，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購措施。對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
