李輝（化名）上月還是廣州一家大型中介的明星經(jīng)紀(jì)人，月入超過17萬元。不過據(jù)他的同事說，進入4月份以來“17萬先生”還沒有開單。
這句行話意味著一個刺眼的數(shù)字：業(yè)績是零。
愚人節(jié)前后，包括京滬廣深在內(nèi)的重點城市按照要求陸續(xù)公布“國五條”細(xì)則。一周多以來，新一輪樓市調(diào)控對市場的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。和一些區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)量“新老劃斷”不同，“國五條”中被認(rèn)為“殺傷力”最大的二手房買賣征收20%個稅執(zhí)行幾何還有待觀望。
《第一財經(jīng)日報》記者訪問北京、上海、廣州三地中介，尚未發(fā)現(xiàn)20%征收個稅的“新辦法”普遍推行。就目前而言，按照交易總價1%~2%核定征收個稅的“老辦法”依然通行。
所謂的“新辦法”在個稅法和此前的國稅總局政策口徑中均有明確。如何保持政策充分落地執(zhí)行？國稅總局原副局長楊崇春在接受本報記者專訪時稱，應(yīng)當(dāng)研究一個既方便群眾，又能體現(xiàn)政策，既維護群眾利益，又能打擊倒房投機行為的好的簡易辦法，“如果這個問題不解決，我覺得執(zhí)行這個政策還會走樣。”
再等細(xì)則
廣州版“國五條”細(xì)則已經(jīng)出臺多日，二手房個稅如何征收的謎底仍待揭曉。本報記者從一些中介機構(gòu)了解到，在外界的觀望與揣測中，普通住宅交易仍按照原來的方式進行。
昨天下午，本報記者在廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所內(nèi)看到，間或有三兩業(yè)主與買家在中介的陪同下辦理過戶手續(xù)，羅琴（化名）便是其中之一。他慶幸自己唯一的房子剛好期滿5年。按照政策精神，這樣的住房交易免征個稅。
交易登記所內(nèi)一名工作人員稱，目前房屋交易仍按“老辦法”征稅，5年以下的住房還是按照房款的1%收個稅。但下一刻怎樣征收就不得而知，政策隨時會變。
廣州市常務(wù)副市長陳如桂此前向包括本報記者在內(nèi)的媒體稱，“國五條”廣州細(xì)則出臺后，稅務(wù)局會根據(jù)細(xì)則出臺一個具體的辦法。昨天，廣州市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對本報記者稱，對于二手房稅收細(xì)則，廣州稅務(wù)部門仍在制定過程中，“很快就會出來了。”
“稅務(wù)部門制定出來細(xì)則之后也還要上級部門批準(zhǔn)。”該人士表示，制定過程也不是稅務(wù)部門一家說了算，還要多個部門反復(fù)進行溝通。
二手房交易的個稅征收有兩種方式，一是按照房屋轉(zhuǎn)讓差價扣除合理費用后的余額征收20%個稅，但由于在現(xiàn)實操作中納入合理費用的房屋裝修等費用確認(rèn)存在難度，所以市場普遍采用政策許可的第二選項，即不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對其實行核定征稅，各地稅率在1%~2%。
因此，本次“國五條”只是對既有政策的重申，但一些地方的細(xì)則中卻對20%個稅的問題避而不談。
不過，北京在細(xì)則出臺后緊接著出臺地稅部門的政策解讀，明確20%計征的條款，同時確定除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值認(rèn)定方式。但在現(xiàn)實操作中，對于確不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，且主管稅務(wù)機關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價格按核定征收率1%計算個稅。
在20%個稅執(zhí)行有難度的情況下，是否有重新設(shè)計核定征收稅率的可能性？楊崇春告訴本報記者，應(yīng)該由政府財、稅部門按照實際情況制定更合理簡易的辦法。
近日有媒體援引地方稅務(wù)人士稱，從地方政府目前的權(quán)限看，除了在核實房屋原值上可采取進一步措施外，調(diào)整核定征收的“應(yīng)稅所得率”，也是未來政策有可能調(diào)整的一個方向。
廣州一家大型房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人梁斌（化名）認(rèn)為，等廣州二手房個稅細(xì)則公布之后，未來該市“滿五唯一”的二手房價格將會有10%~15%的漲幅。
就目前來看，交易量已經(jīng)顯示“速凍”跡象。廣州中原地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人透露，截至目前，其所在門店銷售業(yè)績下滑六七成，“該買的房子上月都買了，觀望期日子真的很難過。”梁斌說，在3月份，他曾凌晨5點來房地產(chǎn)交易登記所排隊過戶，但也只能排到第二三十位，而現(xiàn)在，交易所內(nèi)人跡寥寥。
市場反應(yīng)
相比其他一線城市，北京在“國五條”落地后的交易日還未達到一周。因為3月31日至4月7日，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易系統(tǒng)進行升級調(diào)整，其間暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。
昨日晚間，北京團結(jié)湖一名房產(chǎn)中介人士向本報記者透露，據(jù)他所在公司群發(fā)的通知，北京某城區(qū)已經(jīng)明確，2006年以前的滿五年非唯一的公房繼續(xù)按照1%征收。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，4月10日該市二手住宅網(wǎng)簽量為261套。而在過去的3月，在“末班車”效應(yīng)下，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為43780套，日均超過1400套。
更需要關(guān)心的是，本月進行網(wǎng)簽的這些住房，是否已按照新政繳稅？在房屋原值認(rèn)定細(xì)則尚未完全明晰的階段，是否存在減少個稅支出的空間？
“交易過的商品房，業(yè)主和稅務(wù)部門都有契稅存根，也會在房產(chǎn)局存一聯(lián)，因此核定原值并不難，按20%差價繳稅也在所難免。”這是本報記者連日來走訪房產(chǎn)中介時，聽到的最為普遍的回答。
但與外界認(rèn)為的可以通過裝修費節(jié)省個稅的猜測不同，在中介眼中，有了過戶指導(dǎo)價這種操作方式，裝修費這一項的“折扣力度”并無意義。
所謂過戶指導(dǎo)價，通俗地說就是北京地稅部門按照房屋所在區(qū)域、樓盤建筑年代等信息實行一房一審核的原則，對交易房屋征繳稅款的最低價格。這成為一些中介鉆空所在，即做低交易價以應(yīng)對可能執(zhí)行的20%個稅。
上述團結(jié)湖中介人士向本報記者舉例說，該區(qū)域在售的一套50平方米商品房，業(yè)主購買價格為30萬元，現(xiàn)在以200萬成交，原則上應(yīng)按照170萬元差額扣除合理費用等金額后的20%來繳納個稅，但中介可以按照1.8萬元~2萬元/平方米之間的過戶指導(dǎo)價來做網(wǎng)簽，將交易價格做低至100萬元，于是，差價縮至70萬元，需繳納的個稅相應(yīng)減少。
而在上海，市場反應(yīng)并未如原來預(yù)期一般，迅速下滑到“冰凍期”，只是呈現(xiàn)逐步下探的趨勢。
中原地產(chǎn)錦繡華城二店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人湯才志告訴本報記者，自細(xì)則出臺后自己并未有成交業(yè)務(wù)，但來看房的人還是不少。
多家中介機構(gòu)稱，交易中心目前都未接到按照“新辦法”繳納二手房交易個稅的通知，因此依然按照原來的辦法在繳稅。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴本報記者，截至4月10日，中原地產(chǎn)各門店共成交626套房，截至9日成交571套，“一天成交55套，也是正常月份的成交水平。”
他表示，市場接下來的趨勢應(yīng)該是進一步下行的，但因為已經(jīng)對政策有了充分的消化和準(zhǔn)備，所以成交量不會有急劇的下滑，依然保持緩慢下行的態(tài)勢。
